Warunkiem przedłużenia umowy najmu jest złożenie wynajmującemu przez najemcę oświadczenia wyrażającego wolę przedłużenia umowy najmu.
Ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (dalej jako: „Ustawa”) wprowadza instytucję przedłużenia umowy najmu.
PRZEDŁUŻENIE UMOWY NAJMU
W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed 31 marca 2020 roku upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 roku, umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku, na warunkach dotychczasowych.
Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020 roku, na warunkach dotychczasowych, najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy.
Kiedy regulacji się nie stosuje?
Regulacji dotyczącej przedłużenia umowy najmu nie stosuje się:
1) do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie Ustawy albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:
- czynszu lub
- innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
- opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych
– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub
2) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
3) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
4) do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
ZAKAZ WYPOWIEDZENIA UMOWY NAJMU LUB WYSOKOŚCI CZYNSZU
Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.
Kiedy regulacji się nie stosuje?
Regulacji nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
1) na podstawie przepisów o ochronie praw lokatorów [tj. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.]
2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu. Regulacji nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:
1) naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub
2) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU I WYPOWIEDZENIE WYSOKOŚCI CZYNSZU PRZED 31 MARCA 2020 ROKU
W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed 31 marca 2020 roku, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 roku, termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku
Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu.
Kiedy regulacji się nie stosuje?
Regulacji nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
1) na podstawie przepisów o ochronie praw lokatorów [tj. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.]
2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Mając na uwadze powyższe, właściciel właściwie nie może wypowiedzieć umowy najmu poza skrajnymi przypadkami takimi jak rażące naruszanie porządku domowego, używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem czy zaniedbywanie lokalu powodujące szkody.
W zasadzie to od woli najemcy zależy czy umowa zostanie przedłużona czy też okres wypowiedzenia zostanie przedłużony.
(Niniejszy artykuł służy celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej.)