.
Czy osoba prywatna
może wynajmować lokal mieszkalny krótkoterminowo
i płacić podatek dochodowy od osób fizycznych według stawki 8,5% ?
Indywidualna interpretacja podatkowa z dnia 15 kwietnia 2020 roku przedstawia stanowisko organów skarbowych w kwestii najmu krótkoterminowego. Dotyczy ona najmu wykonywanego przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, za pośrednictwem profesjonalnej firmy.
Najem krótkoterminowy nadal nie doczekał się własnej regulacji. Poniekąd to organy skarbowe statuują praktykę, jak z najmem postępować, co przekłada się na sposób działania w tej branży. Najnowsza podatkowa interpretacja indywidualna nie jest korzystna dla osób fizycznych wynajmujących swoje lokale na krótki termin.
STAN FAKTYCZNY INTERPRETACJI
Wnioskodawca wraz z żoną są właścicielami lokalu mieszkalnego w Polsce. Nabyli go w celu inwestycji kapitału oraz w celach mieszkaniowych, aby zabezpieczyć potrzeby mieszkaniowe swoich dzieci w przyszłości. Lokal mieszkalny stanowi ich majątek wspólny oraz nabyli go ze środków własnych. Małżeństwo mieszka i pracuje zagranicą. Wynajmują oni mieszkanie długoterminowo w ramach zawierania umów najmu na czas nieokreślony z możliwością 3-miesięcznego wypowiedzenia umowy. Małżeństwo rozlicza się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych po stawce 8,5% w skali roku. Wnioskodawca zamierza kupić kolejne mieszkanie (nad morzem), z którego będzie korzystał w celach wypoczynkowych, a czasami udostępniał je znajomym lub rodzinie.
W okresach kiedy nie będzie z niego korzystał, wnioskodawca rozważa oddanie mieszkania firmie, która zapewnia profesjonalną obsługę najmu krótkoterminowego. Jednocześnie nie blokuje to właścicielom korzystania z mieszkania dla celów prywatnych. Wnioskodawca zamierza wybrać takie rozwiązanie ze względu na to, że wraz z żoną mieszka zagranicą, co uniemożliwia zarządzanie lokalem.
Zakres obowiązków profesjonalnej firmy zgodnie z umową zawiera następujące czynności:
– profesjonalna sesja zdjęciowa, przy czym prawa autorskie do zdjęć pozostają własnością firmy,
– zamieszczanie oferty na portalach rezerwacyjnych,
– opłacanie prowizji na portalach rezerwacyjnych na koszt firmy,
– zapewnienie dostępu do kalendarza rezerwacji,
– dynamiczne zarządzanie cenami, – zapewnienie sprzątania lokalu po pobycie gości,
– uzupełnianie środków czystości i chemii gospodarczej,
– zapewnienie prania bielizny hotelowej,
– uzupełnianie kosmetyków hotelowych,
– obsługa gości,
– rozliczanie pobytów,
– sprawdzanie stanu lokalu po każdym pobycie gości,
– organizowanie bieżących napraw,
– utrzymanie lokalu oraz jego wyposażenie w należytym stanie technicznym, higienicznym i sanitarnym.
DODATKOWE ZAŁOŻENIA STANU FAKTYCZNEGO – NAJEM KRÓTKOTERMINOWY
Przychody z obu mieszkań miały nie przekraczać 100 tys. złotych rocznie. Umowa zawarta z firmą to umowa najmu z możliwością podnajmu. Na podstawie umowy zawartej z firmą właściciel miał otrzymywać czynsz najmu w kwocie odpowiadającej 75% wartości czynszów podnajmu netto pobranych przez firmę od gości z tytułu ich pobytów w lokalu.
PYTANIE INTERPRETACJI
Czy właściwą formą opodatkowania będzie forma ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z zastosowaniem stawki 8,5% ? W opinii Wnioskodawcy powinien on mieć możliwość rozliczania się na zasadach zryczałtowanych stawką 8,5%, bo działania te nie posiadają cech prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.
STANOWISKO DYREKTORA KRAJOWEJ INFORMACJI SKARBOWEJ
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów takie jak najem i pozarolnicza działalność gospodarcza.
Działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest działalność zarobkowa:
– wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, i
– polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, i
– polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Organ wskazał, że zasadnicze znaczenie ma sposób wykonywania najmu – profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Co więcej najem jest wykonywany na własny rachunek i ryzyko. Zatem jeżeli najem spełnia kryteria charakterystyczne dla działalności gospodarczej to powinien być jako działalność gospodarcza traktowany i rozliczany. Przesłankami zakwalifikowania danej działalności do działalności gospodarczej są:
– prowadzenie w celu osiągnięcia dochodu,
– działalność jest wykonywana w sposób ciągły (Powtarzalność określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Organ jednak wskazał, że ciągłość najmu nie należy być rozumiana jako wynajmowanie lokalu przez kilka lat, ale powtarzalność podejmowanych działań),
– prowadzenie działalności w sposób zorganizowany (Co oznacza: podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa obrocie gospodarczym.)
Organ w interpretacji wskazał, że:
Co do zasady kwalifikacja przychodów pod tym względem nie jest przy tym ograniczona ilością wynajmowanych nieruchomości, lecz charakterem zawartej umowy najmu, a także ewentualnym powiązaniem funkcjonalnym wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej.
NAJEM KRÓTKOTERMINOWY – PODSUMOWANIE
O profesjonalizmie świadczy w szczególności zawarcie umowy z profesjonalną firmą, natomiast o zorganizowanym charakterze prowadzenie działań w systematyczny, uporządkowany sposób. Tej działalności nie da się wykonywać w sposób niezaplanowany i bez ciągłości. Zawarcie umowy z profesjonalną firmą świadczy o fakcie, że Wnioskodawca podejmuje czynności zmierzające do utrzymania źródła przychodu.
Powyższe oznacza, to że najem wykonywany w sposób taki jak planowali małżonkowie jest najmem prowadzonym w sposób ciągły i zorganizowany. Najem ma na celu i nie stanowi najmu okazjonalnego stanowiącego zwykły zarząd swoim majątkiem.
O zakwalifikowaniu przychodów z najmu jako przychodów z działalności gospodarczej decyduje sposób wykonywania najmu.
Podsumowując, w interpretacji przesądzono, że najem spełnia wszystkie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą.
Przychody osoby fizycznej (nieprowadzącej działalności gospodarczej) z najmu mieszkania wynajmowanego za pośrednictwem profesjonalnej firmy nie mogą być zakwalifikowane do tzw. najmu prywatnego.
Dlatego też przychody te nie mogą zostać opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w stawce 8,5%. Przychody te należy opodatkować jak przychody z działalności gospodarczej.
(Niniejszy artykuł służy celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej.)